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Stellungnahme zum Referentenentwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz legte einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz, MietAnpG) vor. Um die sog. „Mietpreisbremse“ wirkungsvoller auszugestalten, sieht der Entwurf u.a. die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht sowie die Möglichkeit zur einfachen Rüge vor. Die Modernisierungsumlage soll in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten von 11 auf 8 Prozent gesenkt werden. Der Paritätische bewertet die Reformvorschläge als nicht ausreichend, um den Anstieg der Mieten effektiv einzudämmen.

Der Referentenentwurf sieht u.a. die Einführung einer neuen vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters vor, um die Transparenz für den Mieter hinsichtlich des Vorliegens von Ausnahmetatbeständen bei der Regulierung der Miethöhe zu erhöhen. Zwar begrüßt der Paritätische Gesamtverband grundsätzlich die Schaffung von Transparenz bei dem Abschluss von Mietverträgen durch die vorvertragliche Auskunftspflicht. Um die Einhaltung der als zulässig regulierten Miethöhe zu garantieren, muss der Vermieter jedoch zu mehr Transparenz als wie im vorgelegten Referentenentwurf verpflichtet werden. Damit der Mieter beurteilen kann, ob die verlangte Miete zulässig ist, müssen die vorvertraglichen Auskunftspflichten auf alle Ausnahmetatbestände, die eine höhere Miete als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für zulässig erklären, ausgeweitet werden.

Um Beanstandungen aus zu hohen Mietzahlungen geltend zu machen, sieht der Referentenentwurf vor, die bisher notwendige qualifizierte Rüge durch eine einfache Rüge zu ersetzen. Der Paritätische Gesamtverband begrüßt das Vorhaben, die Schwellen für die Mietenden zum Vorgehen gegen unzulässig überhöhte Mieten zu senken. Jedoch muss sichergestellt werden, dass bei Überschreitungen der zulässigen Höchstmiete der Vermieter zur Rückzahlung der unzulässigen Mehrbelastung bereits ab Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet wird und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Um den Mieter auch infolge einer einfachen Rüge vor möglichen negativen Konsequenzen für das subjektive Mietverhältnis zu schützen und um Ansprüche aus unzulässigen Mietüberschreitungen wirksam geltend zu machen, müssen kollektive Mieterrechte (Verbandsklage) geschaffen werden.
Für eine wirksame Mietpreisbegrenzung sind alle Ausnahmetatbestände, die ein Überschreiten der Höchstgrenze von der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent als zulässig erklären, abzuschaffen.
Um die Beachtung der Mietpreisbegrenzung sicherzustellen und eine Verletzung dieser wirkungsvoller zu ahnden, ist zudem der § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) zu reformieren.

Der Referentenentwurf sieht weiterhin vor, die bisherige sog. Modernisierungsumlage von 11 Prozent auf 8 Prozent zu begrenzen, dies jedoch nur „(…) in Gebieten (…), in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (…)“ (sog. Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze). Zudem ist die Einführung einer weiteren Kappungsgrenze vorgesehen: innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nach Modernisierungen um maximal drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich steigen. Für kleinere Modernisierungen soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden, bei dem ein maximaler Betrag von 10 000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann. Diese Reformvorschläge sind als nicht ausreichend zu bewerten, um einkommensschwache Haushalte umfassend vor Verdrängung zu schützen. Energetische Modernisierungen müssen den Mietern/-innen bundesweit warmmietenneutral zukommen.

Vorgesehen ist zudem, dass Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschützt werden. Das gezielte Herausmodernisieren soll künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen. Der beabsichtigte Schutz der Mieter/-innen vor Modernisierungsmaßnahmen, die einzig der Verdrängung und Erzielung höherer Mieteinnahmen dienen, ist zu begrüßen. Die Beweislast darf letztlich jedoch nicht zulasten des Mieters ausgestaltet sein.


Stellungnahme_MietAnpG.pdfStellungnahme_MietAnpG.pdfBMJV_RefE_MietAnpG.pdfBMJV_RefE_MietAnpG.pdf


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