Bundesrat bringt Gesetzentwurf gegen Umgehung der Mietpreisbremse auf den Weg

In der Plenarsitzung am 16. Juni 2023 hat der Bundesrat beschlossen, einen Gesetzentwurf in den Deutschen Bundestag einzubringen, der bisherige Lücken der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) zu schließen sucht und damit Mieter*innen wirksamer vor nicht sachgemäßen Mieten bei Kurzzeitverträgen und bei möbliertem Wohnraum zu schützen.

Der Gesetzesentwurf sieht eine Ergänzung der Mietpreisbremse vor, um den Mieterschutz bei (a) Kurzzeitvermietung und b) bei möblierten Wohnungen von Wohnraum zu stärken.

a) Mehr Mieterschutz bei Kurzzeitverträgen: Bei der Kurzzeitvermietung, d.h. Vermietung von Wohnraum nur zu einem vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) gelten zahlreiche Mieterschutzvorschriften nicht. Es ist festzustellen, dass Vermieter*innen vermehrt Kurzzeitvermietung anbieten, um so die Mietpreisbremse zu umgehen. Diese Entwicklung trägt damit zum fehlenden Wohnraumangebot bei steigender Nachfrage bei. Für Wohnraum, der sich in einem Gebiet mit einer angespannten Wohnraumsituation befindet, sollen sich Vermieter*innen nach dem Gesetzesentwurf daher nur noch in Ausnahmekonstellationen auf den Geltungsausschluss von Mieterschutzregelungen berufen können. Die unscharfe bisherige Gesetzesformulierung „zum vorübergehenden Gebrauch“ soll konkretisiert werden mit der Einführung einer Regelvermutung in einem neuen Absatz 4 (in § 549 BGB). Dem Gesetzesentwurf zufolge enthält der neu einzuführende Absatz 4 im § 549 BGB die Bestimmung, dass für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt in der Regel nicht von einer Kurzzeitvermietung auszugehen ist, wenn der Zeitraum des Mietverhältnisses 6 Monate oder mehr beträgt. Bei der Berechnung des Mietzeitraums werden auch vorangegangene Mietverhältnisse derselben Vertragsparteien über denselben Wohnraum berücksichtigt, sofern weniger als 3 Monate zwischen den einzelnen Mietzeiträumen liegt.

b) Beschränkung der Höhe des Möblierungszuschlags: Bei möbliertem Wohnraum besteht derzeit die Möglichkeit, die für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt geltende Mietpreisbremse – von einer maximal 10 Prozent über der ortsübliche Vergleichsmiete liegenden Miete - zu umgehen. Dies resultiert daraus, dass der Möblierungszuschlag, der zusätzlich auf die Nettokaltmiete addiert wird, gesetzlich nicht geregelt ist. Er muss aufgrund dessen auch nicht gesondert ausgewiesen werden. Über diesen Weg können hohe Mieten verlangt werden. Um dies zukünftig zu vermeiden, will der Bundesrat den Möblierungszuschlag im BGB explizit mit einem zusätzlichen Satz (in § 556d Abs. 1 BGB) regeln. Dieser begrenzt den Möblierungszuschlag auf höchstens 1 Prozent des Zeitwerts überlassener Möbel, d.h. des Anschaffungswertes abzüglich 5% für jedes abgelaufene Jahr. Darüber hinaus werden dem Gesetzesentwurf zufolge Vermieter*innen verpflichtet, einen möglichen Möblierungszuschlag transparent auf dem Mietvertrag auszuweisen. Sofern keine solche Ausweisung der anteiligen Mietkosten (für Möblierung) erfolgt, soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten.

Verfahren: Der Gesetzentwurf wird zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt die Bundesregierung beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor.

Einschätzung: Die Änderungen des Gesetzesentwurf sind klar zu begrüßen, da sie Mieter*innenrechte stärken, problematische Lücken der Mietpreisbremse eindämmen und damit insgesamt steigende Mietkosten aufgrund von Profitstreben begrenzen. Der Gesetzentwurf löst damit bestehende Forderungen des Paritätischen Gesamtverbandes nach mehr Transparenz bei der Zusammensetzung der Mietkosten sowie der Abschaffung von Ausnahmetatbeständen von der Mietpreisbremse ein.