Eckpunkte zur Neuen Wohngemeinnützigkeit liegen vor

Am 14.6 hat Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD, BMWSB) dem Haushalts- und dem Bauausschuss des Bundestages ein Eckpunktepapier zur Einführung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit vorgelegt. Das ebenfalls federführende Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat allerdings das Eckpunkte-Papier nicht mitgezeichnet.

Hintergrund ist die im Koalitionsvertrag von SPD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und FDP festgehaltene Vereinbarung zur Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen. Die Einführung der NWG ist eine Reaktion auf gravierende Fehlsteuerungen des Marktes bei der Wohnraumversorgung, auf einen dramatischen - und insbesondere Ballungszentren betreffenden - Mangel an bezahlbaren Wohnraum und dem zunehmenden Wegfall der Sozialbindungen. Immer mehr Menschen und Haushalte sind mit Wohnkosten überlastet, steigende und unbezahlbare Mieten führen zu Verdrängung aus dem eigenen Zuhause und der gewohnten Nachbarschaft, sie zerstören Existenzen und gefährden den sozialen Zusammenhalt. Mit der NWG soll ein Segment der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft möglich werden, dass sich vorrangig an finanziell schwache Menschen richtet. Es garantiert eine dauerhafte Sozialbindung, d.h. preisgedämpfte Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anders als bei staatlichen Förderungen von Sozialwohnungen gibt es in der NWG keine auslaufende Sozialbindung, vielmehr hier gilt das Prinzip: einmal gemeinnützig – immer gemeinnützig! Anstelle von Profitmaximierung und Ausschüttung von Renditen, investieren Unternehmen der NWG Überschüsse in den Neubau, den Ankauf sowie die Modernisierung von Wohnraum. Der Paritätische Gesamtverband fordert bereits seit einigen Jahren die Einführung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit, um gemeinnützige und andere gemeinwohlorientierte Akteure in der Wohnraumversorgung zu stärken und dauerhaft gebundenen sowie bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Das vorgelegte Eckpunktepapier aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) stellt drei Optionen einer NWG nebeneinander. Die Option 1 bestünde in der Einführung einer unternehmensbezogenen NWG mit Zulagen. Neben Steuerbefreiungen (Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer) und einer Erleichterung bei der Grundsteuer gibt es auch direkte Zulagen für jede eingebrachte Bestandswohnung und Investitionszulagen pro Neubauwohnung. Im Gegenzug verpflichten sich die Unternehmen zu einer dauerhaft preisgedämpften Vermietung für eine bestimmte Zielgruppe als Kerngeschäft. Zentrales Problem dieser Option ist der Ausschluss bereits gemeinnütziger Organisationen. Die sogenannte „AO-Lösung“ bzw. Option 2 des Eckpunktepapiers stellt eine NWG ohne Zulagen aber mit den gleichen Steuerbegünstigungen wie Option 1 im Sinne einer Ausweitung der Abgabenordnung (§52 ff. AO) durch einen „wohngemeinnützigen Zweck“ dar. Diese Variante würde aus Sicht des Paritätischen Gesamtverbandes echte Gemeinnützigkeit sicherstellen. Gemeinnützige Organisationen könnten sich bei der sozialen Vermietung von Wohnraum engagieren – während sie bisher daran rechtlich gehindert werden. Im Gegensatz dazu fördert die Option 3 auch Wohnungen profitorientierter Unternehmen, indem sich Unternehmen über ihre Satzung verpflichten, einen bestimmten Anteil ihres Bestandes dauerhaft reduziert nach bestimmten gemeinnützigen Kriterien zu vermieten, der dafür steuerliche Begünstigungen erfährt. Insgesamt bleibt bei diesem Modell noch vieles unklar, zugleich bestünde die Gefahr, dass sanierungsbedürftige Gebäudebestände outgesourct werden aus Gründen des „Social-Washings“ oder zum Abgreifen von Förderungen.

Die Einführung der NWG ist trotz vorgelegter Eckpunkte sowohl inhaltlich als auch finanziell unsicher. Während die Eckpunkte selbst keine Bewertung der drei Optionen vornimmt und inhaltlich vieles offen bleibt, fehlt dem Gesamtprojekt zudem die Finanzierungsgrundlage. Das Eckpunktepapier bekennt, dass für ein entsprechendes Förderprogramm zur Neuen Wohngemeinnützigkeit zum jetzigen Zeitpunkt die Finanzierungsgrundlage fehle. Erst die künftige Bundeshaushaltsplanung wird zu diesem Punkt eine spätere Klärung bringen.